匹兹堡分区提案辩论中心的包容性分区扩张

　　

　　

　　本月早些时候，匹兹堡市长埃德·盖尼(Ed Gainey)的办公室提出了一系列与分区相关的建议，旨在提高匹兹堡的住房负担能力。在许多情况下，这些法案将增加住房开发商的灵活性，使他们更容易在较小的土地上建造房屋，在交通接入点附近建造更密集的住房，并允许所谓的“奶奶公寓”，比如一个独立车库的小公寓。

　　大多数提案似乎都得到了广泛的支持，但有一项提案遭到了更强烈的反对:包容性分区要求至少有20个单元的新住宅开发项目，为低收入人群留出一部分。该提案将把劳伦斯维尔和其他一些东区社区已经实施的政策扩大到全市范围。

　　经济适用房的倡导者认为，包容性分区将创造出匹兹堡低收入者负担得起的急需公寓，并有助于社区在经济上更加融合。但也有人说，对开发商来说，实施这样的规定成本太高，以至于会抑制新市场价格住房的建设，损害整体住房的负担能力。

　　根据匹兹堡最近的住房需求评估，该市为低收入家庭提供的住房缺口约为8,200套。低收入家庭的收入约为该地区收入中位数的30%或更低，一个四口之家的住房缺口约为30,360美元。

　　该研究指出，匹兹堡每五个租房者中就有超过两个负担沉重，这意味着他们将超过30%的收入用于住房。同一份分析还发现，未来10年，纽约市预计将新增9700户家庭，其中大多数人都是租房者，这给租金价格带来了额外的上行压力。

　　“我们都知道租金太高了，”市议会议员黛布·格罗斯(Deb Gross)在本月早些时候宣布这些提议的新闻发布会上说。

　　在创造更多市场价格和经济适用房的压力如此之大的情况下，倡导者指出，自2019年以来一直实行包容性分区的劳伦斯维尔(Lawrenceville)新建了经济适用房，这是一个例子，说明为什么需要在全市范围内实施这样的政策。

　　“我认为这在这里是成功的，”社区组织Lawrenceville United的执行董事戴夫·布莱根(Dave Breingan)说。

　　Breingan列举了六个项目，包括已经完成的和正在进行的项目，这些项目都符合包容性分区要求:35个单元已经被占用，另外大约70个单元正在筹备或正在建设中。

　　“这是100多套经济适用房，在这项政策出台之前我们没有，”他说。

　　布莱根说，这项规定还意味着，住在经济适用房的家庭可以使用劳伦斯维尔(Lawrenceville)等位于市中心的步行社区的所有便利设施。

　　“我们希望成为一个混合收入的社区，各种手段和收入的人都能生活在这里，并享受到繁荣社区的好处。”

　　但也有人说，这样的政策最终将不利于整体住房负担能力。

　　亲住房匹兹堡(Pro-Housing Pittsburgh)是一个倡导通过消除分区障碍、使房屋建造更容易、更便宜来创造更多住房的组织，该组织反对更具包容性的分区。

　　“我们不应该让建造住房变得更加困难。我们应该让建造住房变得更容易，”该组织的领导人戴维·瓦茨(David Vatz)说。“I.Z.最终使建造住房变得更加困难。这会让它更贵。这会让它变得更加繁重，而且会让你得到更少的住房。”

　　与此同时，当地一个建筑商组织正在对该市现有的包容性分区政策提起2022年联邦诉讼。

　　一些研究确实表明，这样的政策可能导致新建的市场价格住房少于不这样做的情况。

　　在洛杉矶加州大学洛杉矶分校(UCLA)刘易斯区域政策研究中心(Lewis Center for Regional policy studies)研究住房政策和可负担性的肖恩·菲利普斯(Shane Phillips)说，虽然关于包容性分区的结果的研究表明，不同城市之间的结果和政策参差不齐，很难进行比较，但官员们在设计此类政策时应该非常谨慎。

　　菲利普斯今年早些时候发布的一份报告对洛杉矶的工业区政策进行了建模，发现包容性分区要求越高，市场价格的住房产量就越低。一项计算机模拟发现，每增加一套经济适用房，市场价格公寓就会减少大约四套。

　　菲利普斯说，城市应该让这些项目成为自愿的，而不是强制性的，并向开发商提供激励措施，允许他们建造更高的建筑，这可能会让拥有经济适用房的项目在经济上仍然可行。

　　他说:“现实情况是，仅仅是强制要求IZ就是一种成本。毫无疑问，这对开发商来说是一种成本。”

　　总部位于匹兹堡的开发商Trek Development Group的总裁兼首席执行官威廉·加蒂(William Gatti)也发表了谨慎的言论，称任何政策变化都需要仔细审查。Trek Development Group既建造市价住房，也建造经济适用房。

　　“我们赞赏该市采取直接和积极的行动来处理这一棘手问题的努力;尽管我们(城市和开发社区)花时间解决所有问题，以确保不会出现阻碍我们城市整体重建的意外后果，这一点很重要，”加蒂在一封电子邮件中写道。“还有很多工作要做。”

　　支持者认为，这项法律及其潜在的扩张是经过精心设计的。

　　在匹兹堡，除了目前在劳伦斯维尔(Lawrenceville)和其他几个社区实施的强制性包容性分区外，开发商还可以选择加入该市其他地区的自愿包容性分区框架。他们能够建造更高、更密集的建筑——这样开发商就能收回部分成本——作为交换，他们提供了经济适用房。开发商还可以利用LERTA的减税计划，在他们的建筑中加入经济适用房。

　　拟议的包容性分区扩展将放宽一些其他分区要求，并做出一些对开发商有利的其他改变。例如，该市的提案放宽了建设10%保障性住房的要求。在一个100套一居室公寓的假设项目中，开发商可以建造5套两居室公寓，而不是被要求建造10套一居室公寓。

　　代表奥克兰和南区的市议会成员鲍勃·查兰(Bob Charland)说，他需要看到更多关于潜在变化的细节。

　　“在这个世界上，包容性分区可能是一个有益的项目。不幸的是，细节确实很重要，而到目前为止我们还缺乏这个计划的细节。”

　　他说:“我们需要确保计算结果是正确的。”他补充说，他不会支持任何“以租房者为代价”的付费项目，一个成功的项目可能需要公共补贴才能奏效，同时还需要改变分区，比如加快对开发商的审查。

　　该提案，连同盖尼政府提出的其他提案，目前已提交给城市规划委员会。他们预计将于明年初提交给市议会。

　　市议会成员Barb Warwick支持扩大包容性分区和市长提出的其他变化，她说她希望这些措施能够通过。

　　她说，所有议会成员都关心住房成本，尽管他们对解决方案的看法可能有所不同。

　　他说:“我认为让住房变得更便宜是每个人都想做的事情。对吧?你知道，我们希望看到人们搬到匹兹堡。我们不希望看到人们搬离匹兹堡，”沃里克说。“我们想留住我们的人口。我们想扩大税基。所以从这个角度来看，我认为大多数安理会成员都是一致的。”

　　记者Julia Maruca对此有贡献。

　　这篇报道的音频由苏珊·斯科特·彼得森制作。

　　亲爱的读者,

　　WESA确保每个人都能轻松获得事件和问题的准确报道。这是我从未有过的

　　比现在更重要。保持我们地区的信息灵通是WESA公共使命的核心。

　　你会听到深度报道和丰富的co

　　关于重要问题和故事的文本，可以花更多的时间

　　NTHS发展。我们为您带来不同的观点

　　了解本周的关键问题。如果没有社区里的人站出来帮助实现这一目标，这是不可能的。

　　给WESA的礼物就是给我们社区的礼物。WESA通过促进变革，帮助人们表达自己，促进群体和人民之间的理解，使生活更美好。这么多人受益，你的礼物将意味着其他人也会受益

　　继续访问我

　　创造信息。

　　你每月捐赠10美元，或任何其他金额，使这项工作成为现实。

　　比尔奥德利

　　艺术与文化记者支持WESA