亨茨维尔7600万美元的办公园区投资回报如何

　　

　　

　　13年前，亨茨维尔市同意为一个创意投资7600万美元。

　　13年后，这笔投资为红石门(Redstone Gateway)的一个多功能办公园区修建了基础设施，该园区占地面积超过200万平方英尺，可容纳面积增加一倍以上。

　　随着市议会周四的批准，亨茨维尔市已经完成了红石门的义务工作。然而，开发工作远未结束。

　　市长汤米·巴特尔(Tommy Battle)说:“这完成了该市的部分，但仍有270万平方英尺的办公空间、零售空间和酒店空间将在那里建设。”公司办公地产信托(Corporate Office Properties Trust)旗下的红石开发公司(Redstone development company)将完成剩下的开发项目。这个城市能够帮助促进这一点。但我们非常小心，确保我们这样做不会给公民带来风险。”

　　该项目于2010年启动，预计投资10亿美元，是市政府和陆军精心挑选的红石门户开发商LW Redstone之间的一项复杂的财务安排，红石门户是红石兵工厂正门外的关键研发中心。除了办公空间，该开发项目还有一家酒店和另一家正在建设中，以及餐厅和零售产品。

　　“它非常成功，”该市城市与经济发展部主任谢恩·戴维斯(Shane Davis)说。

　　LW Redstone是总部位于马里兰州的公司办公地产信托公司(联邦政府办公空间的主要开发商)和总部位于蒙哥马利的Jim Wilson & Associates公司(胡佛河追逐画廊的开发商)之间的合作伙伴关系。

　　该项目开始时，LW Redstone同意向该市提供高达7600万美元的贷款，用于建设基础设施，包括道路、人行道和下水道系统，以及搬迁变电站。市政府正在用从该项目中征收的财产税和销售税，在一个税收增量融资区偿还这7600万美元。财务总监彭妮·史密斯(Penny Smith)表示，预计到2045年债务将全部还清。

　　戴维斯告诉市议会，亨茨维尔的纳税人受到保护，因为从财政上讲，这个项目是自给自足的。该市为建设基础设施而借入的资金来自红石门户内部，偿还这笔资金的资金——通过税收收入——来自红石门户内部。

　　该市最终为红石门户的基础设施贷款了约7,370万美元，但市议会周四投票决定将剩余的230万美元再投资于兵工厂大门后红石门户的一小部分基础设施。

　　根据红石门户的网站，兵工厂大门外已经建成了16座建筑，大门后也有一座完工。该开发项目包括波音在阿拉巴马州的运营中心。另有四座大楼正在开发中。

　　戴维斯说，红石门户和卡明斯研究园区为亨茨维尔提供了“两全其美”的机会。卡明斯是美国第二大、世界第四大的研究园区，是哈德逊-阿尔法生物技术研究所、洛克希德·马丁公司、蓝色起源公司和亨茨维尔的阿拉巴马大学以及其他300多家公司的所在地。

　　卡明斯的租户通常会为他们的场地购买土地，因此，公园的建筑更加分散。

　　在Redstone Gateway，办公空间通常是租用的，总体规划要紧凑得多。

　　戴维斯说，无论是租赁空间还是购买土地，亨茨维尔都有两种选择。

　　“它的密度是它的魔力，”巴特尔在谈到红石门户时说。“这使它成为一个真正的公园，它的密度比我们在(卡明斯)研究公园本身要高得多。这将使研究园区的寿命延长10到12年。因此，研究园区仍然可以为那些想要一个广阔的校园，一个大的校园和四英亩土地上的建筑。现在还可以。但这里(在红石门户)可以租赁办公园区的房产。”